Почему строитель никогда не будет брать кредит на покупку готового дома? И по какой причине банки одобряют ипотеку любых размеров на покупку домов, но крайне ограниченно кредитуют строительство частного дома?

И начнем с того, что это наверное самый длинный заголовок на нашем сайте… Продолжим же тем, что иметь свой собственный загородный дом – мечта уже более половины россиян, о чём свидетельствуют социологические исследования. Одна из причин – ситуация 2020 года, о которой все прекрасно знают и без лишних комментариев. Спрос на строительство домов в Санкт-Петербурге и Ленинградской области в 2020 году бил все возможные рекорды…

В целом же своей работе мы чаще имеем дело с той категорией людей, которые придерживаются чёткого плана: «Родить сына, построить дом, посадить дерево». Для них не существует достойной альтернативы частному дому, построенному именно для себя и под свои потребности. В данном случае это вопрос статуса и жизненных целей.

Есть и другие люди, которые просто устали от городской суеты и хотят «перебраться поближе к природе, но жить с комфортом городских условий». Это вопрос уже стиля жизни и собственного комфорта.

Забавно, что как первые, так и вторые в равной степени придерживаются совершенно категоричных позиций по вопросу достижения своих целей:

• Можно построить дом самому с нуля и вникать во все процессы. Если при этом правильно выбрать строителей для своего частного дома, то получится хорошо, надежно, качественно и именно то, что хотелось.
• Можно купить уже готовый дом. Не тратить время ни на познание процесса стройки, ни на саму стройку. Да, смириться с определенными компромиссами (дом-то строился не под вас, а по типовому проекту), зато быстро и без лишних движений.

И все бы хорошо, а вам скорее всего уже поднадоело столь долгое вступление, но мы уже подошли к самой интересной части…

А дело в том, что строят-то в основном всякое Г.

Мы уже делали большую статью на похожую тему, где считали выгоду и деньги. Называлась она “Что выгоднее: построить свой дом в СПб и Ленинградской области или купить новый?“. В рамках текущего же материала очень подробно остановимся на вопросе качества стройки и дальнейшего качества жизни.

Вы удивитесь, но в настоящее время на одного потенциального покупателя загородной недвижимости приходятся до десятка готовых домов, которые построены именно с целью последующей продажи. А спрос, как известно, рождает предложение…

У неподготовленного человека назревает вопрос: может и на самом деле, лучше приобрести уже готовый, построенный дом, чем самому «заморачиваться» с его строительством?

Вот и решил директор строительной компании “Строй Дом” прогуляться по нескольким коттеджным поселкам, посмотрев дома тех, кто “не загонялся”…

Мы решили провести своеобразный эксперимент: оценить качество строительства готовых загородных домов, изначально предназначенных для последующей продажи.

Для этого мы объехали близлежащие коттеджные поселки Ленобласти, находящиеся недалеко от нашего последнего объекта строительства. Чтобы оценка была более объективной, мы взяли с собой профессиональное оборудование: тепловизор. Мы прекрасно знаем какие из домов там строились на продажу, но по этическим соображениям не будем тыкать пальцем и раскрывать конкретные поселки и дома.

Это мы снимали коптером. В этом поселке примерно 20% домов строились именно на продажу. И зимой их видно особенно хорошо…

Видите на этих красавцах сполз снег? Это говорит о плохом утеплении крыши. Да, наш маркетолог тоже был в шоке, ведь вроде если снег сполз, то дом наоборот должен быть достаточно теплым… Вот только получается наоборот. Снег тает от нагрева кровли. Кровля нагревается из-за того, что у нее слишком хорошая теплопроводимость. Это значит, что холод внутрь помещения прорывается так же легко, как и тепло идет наружу. Это значит, что как минимум владелец дома будет ощутимо переплачивать за отопление. Впрочем, в этом можно найти и плюсы. Во-первых, это оригинально – чистых крыш не так много. Во-вторых, в сравнении с кривой крышей без снегостопоров она будет безопаснее. С нее просто нечему упасть… Кроме кровельных материалов))))

Если совершенно случайно получилось так, что на скриншоте выше вы обнаружили свой дом, то не стоит обижаться, что мы его раскритиковали. Специально для вас сделаем скидку на работы по доведению этого дома до ума. Если это вообще возможно. Если же интересно узнать про теплоизоляцию кровли, то добро пожаловать на страницу: Почему промерзает крыша и как с этим бороться?

Посетив несколько таких посёлков, мы профессиональным взглядом и с помощью прибора оценили, что же сейчас строят именно «на продажу». Сразу скажем честно, результат эксперимента нас не огорчил.

Что может огорчить, если мы прекрасно знаем, что сейчас под видом готовых домов продают шалаши по огромным ценам?

Все проверенные нами дома уже были куплены, поэтому стало просто обидно за их будущих жильцов, ведь они потратили немалые средства на приобретение этих построек, а в более половины случаев это была ещё и покупка такого дома в кредит…

Что показал наш эксперимент?

Уже при первоначальном осмотре практически в каждом из этих домов были выявлены проблемы с теплоизоляцией, которые являются следствием банальной экономии на строительстве.

Почему так?

Всё очевидно: для увеличения маржинальности такой стройки, дом, предназначенный для последующей продажи, строится с наименьшими затратами. Экономят буквально на всём. При его возведении используются самые бюджетные стройматериалы и нанимается дешёвая рабочая сила с соответствующей квалификацией. Как говорится, это просто бизнес и ничего личного…

Дальше – интереснее. Большинство домов, осмотренных нами, были каркасными.

А знаете ли вы, что массовое строительство каркасников, пришедшее в нашу страну с Запада (в основном из США, Финляндии и Канады), можно по праву считать простым следствием воздействия на наши умы агрессивной рекламы производителей, продвигающих дома такого типа в российских условиях?

Ох уж эти российские каркасники!

На самом деле, каркасное домостроение на Западе стало столь обожаемым лишь только потому, что каменный дом там стоит космических денег, приобрести его люди просто не в состоянии.

При качественном каркасном строительстве не должны быть допущены недочёты, иначе это рано или поздно приведёт к дополнительным финансовым затратам владельца. Настоящий каркасный дом, простроенный по всем правилам – это довольно сложный технологический продукт. Построить его так, чтобы он был добротным, долговечным и энергоэффективным, под силу далеко не всем специалистам.

Основные ошибки при российском каркасном домостроении – это использование некачественного пиломатериала, неправильная компоновка «пирога» стен и неверный расчёт толщины утеплителя.

Большая доля минусов каркасных домов на продажу возникает из-за несоблюдения технологии строительства, экономии и недоделок, которые чаще всего проявляют себя не сразу, а с течением времени.

В каркасном доме ОЧЕНЬ важна технология, но в случае с домами на продажу там правит балом
глобальная экономия. К чему это приводит?

Экономить же при таком строительстве особо и не на чем, даже на мелочах. Экономия на гидроизоляционных плёнках приводит к намоканию утеплителя, что тут же сказывается на качестве обогрева дома. Экономия на герметизирующих или уплотнительных лентах тоже негативно влияет на теплоизоляцию. Даже экономия на стальной фасадной сетке приводит к появлению грызунов в доме, которые повреждают утеплитель, проделывая в нём дыры. Из-за этого он начинает намокать или промерзать, что ведёт к потере теплоёмкости строения.

Готовый каркасник  на продажу – это «кот в мешке»

Любому каркасному дому просто необходима грамотная и хорошая вентиляция, без неё строение просто превратится в термос. Особенно, если для пароизоляции использовались некачественные материалы. Воздух в таком доме всегда будет «спёртый», более того, со временем в помещении может накопиться опасная концентрация углекислого газа. При повышенной влажности в таких домах на стенах появляется грибок и плесень. В готовых каркасниках нормальная вентиляция, как правило, отсутствует. Решение этой проблемы приводит к дополнительным затратам со стороны владельца такого дома.

Покупая готовый каркасник, вы точно уверены, что в нём соблюдены все требования противопожарной безопасности? Хорошо ли горючая древесина обработана антипиренами? Правильно ли выполнен в доме монтаж электропроводки? Многие вопросы остаются без ответа…

И подобных нюансов при каркасном строительстве возникает очень много

Некоторые строительные компании экономят и на самом каркасе, и на кровельных покрытиях и на отделочных материалах самого фасада. Положение усугубляется еще и тем фактом, что почти все строители – это выходцы из стран ближайшего зарубежья, их профессиональные навыки и отношение к своему труду оставляют желать лучшего. При стройке дома на продажу еще мало кто тщательно следит за ходом строительства и контролирует рабочих.

Поможет ли тепловизор проверить дом на продажу?

Конечно же проблемы с утеплением дома можно сразу обнаружить с помощью тепловизора. Но выявить проблему – это одно, а вот устранить её – уже совсем другое.

Теплопотери в каркасном строении могут быть вызваны множеством причин, начиная от банальных «косяков» строительства и заканчивая недостаточной толщиной самого утеплителя. Найти причины потери тепла в готовом каркасном доме, а главное, грамотно устранить их – уже задача далеко не из лёгких.

Кстати, у нас недавно появилась отдельная услуга – тепловизионное обследование домов, зданий и сооружений в Санкт-Петербурге и Ленинградской Области.

В настоящее время плюсами каркасников являются лишь их относительная дешевизна, скорость возведения и отсутствие «мокрых» процессов в ходе строительства. Все как раз для того, чтобы клепать эти шалаши на продажу. А вот минусов у них гораздо больше. Только продавцу они уже не интересны, ведь жить с ними новому владельцу.

Самые частые проблемы готовых каркасных домов

Казалось бы, к плюсам каркасника можно было отнести и дешевизну его фундамента. Чаще всего, он является металлическим. Но металл со временем обладает свойством коррозировать в почве (ржаветь). Как быстро это будет происходить – зависит от коррозионных зон грунтов. Перед закладкой фундамента для дома на продажу строительные фирмы крайне редко исследуют коррозионность грунта.

Полы в каркасном строении на свайно-винтовом фундаменте расположены по лагам. При несоблюдении правильного расстояния шага между сваями неизбежно появляется вибрация, ощущение непрочности конструкции, полы начинают «гулять», возникают проблемы с установкой ванны, унитаза и бытовой техники. Для устранения этой проблемы чаще используют жёсткую обвязку свай трубой, что ведёт к удорожанию всей конструкции.

Плохая шумоизоляция, а значит, отличная слышимость – еще одна проблема некачественно построенных каркасных домов. Дело в том, что древесина имеет свойства очень хорошей звукопередачи. Чтобы устранить этот недостаток, необходимо приобрести качественный звукоизоляционный материал, что выльется в приличную сумму.

А главные «катастрофы» каркасников, построенных для продажи в российских условиях – это безответственные строительные фирмы, продающие дешёвые аналоги каркасных домов, неумелые строители и «незрячие» заказчики. Что могут построить заказчику, не разбирающемуся в строительстве, криворукие подрядчики под руководством неграмотного прораба – страшно представить…

Нет, мы совсем не против каркасного строительства! Но оно должно быть грамотным, с соблюдением всех технологий и без экономии на стройматериалах и рабочей силе. Но поверьте, что при соблюдении всех этих условий итоговая стоимость каркасника приблизится к стоимости добротного кирпичного дома.  

Дом из газобетона или кирпича с точки зрения строительства гораздо проще, долговечнее и надёжнее. Вспомните сказку про трёх поросят, какой дом в итоге оказался самым крепким? А теперь вернёмся к теме нашей статьи.

Непонятная ситуация с кредитованием строительства

Всё чаще наши потенциальные заказчики сталкиваются с отказом банков в выдаче кредита именно на строительство частного дома, либо они выдают для этих целей совсем небольшую сумму. А вот на покупку готовых домов эти же кредитные организации охотно предоставляют ссуду в любом размере.

Получается, что человек хочет начать строительство собственного дома, чтобы самому выбрать строительную фирму, которой он доверяет, и контролировать ход стройки. А банки, отказывая в кредите под строительство, всячески препятствуют этому. Вот и приходится многим покупать готовые «чудо-дома» по абсолютно бешеным ценам, от которых можно ожидать любых сюрпризов.

Такая ситуация вызывает недопонимание и возмущение. Уже даже многие чиновники утверждают, что на современном рынке недвижимости из-за переизбытка ипотечного кредитования уже формируется финансовый «пузырь». И при этом кредитные организации всё равно охотно поддерживают приобретение готовых домов с помощью ипотеки.

Почему банк дает много заемных денег на готовый дом, но не дает на стройку?

Банк, скорее всего, просто страхует себя от рисков. В ситуации с выдачей ссуды для покупки готового дома залогом будет выступать сам купленный дом. Достроенный объект в любом случае уже имеет определённую ликвидность, в отличие от недостроенного.

Как в такой ситуации всё же начать строительство собственного дома?

Далеко не все люди, проявляющие интерес к приобретению готового дома с привлечением ипотечного кредитования, знают о том, что собственный дом можно начать строить частями.

Это очень выгодно в том случае, если имеется другое жильё, где можно переждать процесс строительства.

Варианты поэтапного строительства

Поэтапно строить удобнее и выгоднее потому, что в этом случае отпадает необходимость единоразово вносить всю сумму на постройку дома. Оплата в этом случае происходит только перед началом строительства каждого этапа, чаще в процентном соотношении от общей стоимости каждого этапа. Такое строительство – очень разумное решение, потому что можно внести приемлемую для себя сумму, вообще не «влезая» в непосильные кредиты и не слишком обременяя семейный бюджет.

Например: первым этапом будет постройка холодного контура, вторым этапом – строительство тёплого контура, а на третьем этапе можно уже выполнить отделку «под ключ».

Другой вариант: строительство «под ключ» первого этажа дома, в котором можно сразу начать жить, а второй этаж оставить в рамках тёплого контура, без отделки. Отделку второго этажа можно выполнить позднее, когда появится нужная сумма денег.

Финансирование поэтапного строительства дома можно разделить на и следующие этапы:

1. Фундамент.
2. Коробка и перекрытия.
3. Наружная отделка и крыша.

Материалы и работа оплачиваются отдельно для каждого из этапов. В этом случае на внутреннюю отделку и монтаж инженерных конструкций составляется дополнительная смета и подписывается отдельный договор.

Более того, каждый этап стройки разбивается на подэтапы и поочередно сдаётся заказчику, а вся сумма вносится только после подписания им акта приемки выполненных работ.

Повлияет ли такая схема на сроки работ?

Со стороны строительной компании никак не повлияет. Тут всё зависит только от заказчика. Если он вовремя рассчитывается за каждый из этапов стройки, то она идёт также непрерывно, как и при внесении 100% суммы строительства. Единственное, что может повлиять на скорость стройки в этом случае – это неблагоприятные погодные условия (частые и обильные осадки).

В чем ещё плюсы такого поэтапного строительства?

Такой дом будет гораздо более качественным, чем готовая постройка. А его владелец будет понимать все инженерные решения, которые в нём задействованы. Это исключит многие проблемы в дальнейшем, связанные как с качеством строительства, так и с поломкой чего-либо. Когда в готовом доме что-то ломается, обычно никто не знает, как там что устроено, как это починить и кто этим должен заниматься.

Если банк не одобряет кредит на всю сумму, необходимую вам для постройки собственного дома, то это совсем не значит, что нужно ставить крест на строительстве и покупать готовое жильё сомнительного качества.

Дом себе построю сам – насколько это выгодно?

Некоторые люди в такой ситуации пытаются начать строить дом самостоятельно. Очевидно, что построить дом одному человеку практически нереально. В этом случае обязательно потребуется привлечение к работе родственников и друзей, кто хотя бы немного понимает в строительстве, или использовать помощь наёмных работников.

Главный стимул для таких людей – экономия. И она в этом случае действительно присутствует. Но у самостоятельного строительства, как и у медали, есть другая сторона. 

Главный довод против строительства своими силами – каждый человек должен заниматься тем делом, в котором он хорошо разбирается, чтобы потом ему не пришлось пожинать плоды собственных ошибок. Пока тратится время на самостоятельное строительство, упускается шанс больше заработать. А про уровень квалификации наёмных работников не раз упоминалось выше.

Другой распространённый способ экономии при строительстве – привлечение различных специалистов для выполнения разных задач. Такой способ чреват частой проблемой, обозначаемой «разделённая ответственность». Это когда при обнаружении брака виновного найти практически невозможно. Подобных ситуаций множество, например: плиточник винит штукатура за кривые стены и т.д.

Конечно, существуют примеры и довольно удавшегося самостоятельного строительства, но это скорее исключение из правил. Такое происходит, когда дом имеет максимально простой конструктив, технологии и материалы.

Во всех других случаях без обдуманного проекта, точного планирования бюджета и составления подробной сметы в результате самостоятельной стройки получается или «недострой» – когда желания не совпадают с возможностями, или «времянка», претендующая на капитальное строение, но не проходящая ни по каким параметрам.

Строительство собственного дома – достаточно сложный процесс, имеющий множество нюансов и «подводных камней». Чтобы построить действительно качественное жильё, пригодное для комфортной загородной жизни, специальные знания и навыки просто необходимы. Поэтому доверить такое ответственное дело все же лучше профессиональной строительной компании.

Тот факт, что банки часто отказывают в предоставлении кредита на строительство, не должен стать причиной для отказа в постройке собственного дома. Какими способами можно это сделать без особого ущерба для бюджета, мы описали выше.

А готовый дом, построенный на продажу – это просто красивая картинка. Очень часто печальная внутри, так еще и с необоснованно огромным ценником.

Именно поэтому строитель никогда не будет брать кредит на покупку готового дома. И вам не советуем. Стройте дома с профессионалами! И если вы планируете строительство коттеджа в Санкт-Петербурге или Ленинградской области, то после прочтения этой статьи у вас могут возникать какие-либо вопросы… А после просмотра портфолио наших выполненных работ в выборе исполнителя у вас сомнений быть не должно.